和讯网银行频道本周荣幸邀请到北京伟嘉安捷投资担保有限公司业务总监宛玉敏女士于1月18日（周四）14:00-15:30作客和讯银行沙龙，与投资者交流“贷款买房如何最省钱”等话题，欢迎投资者与嘉宾做最直接的沟通！→欢迎进入基金沙龙观看交流实况　　

　　沙龙现场精彩回顾　　主持人：今天非常荣幸邀请到北京伟嘉安捷投资担保有限公司业务总监宛玉敏小姐，今天沙龙的主题是贷款买房如何更加省钱，这是网友们非常关心的话题，欢迎宛小姐。本来我们定的是康胜总经理，因为临时突然有些事情不能来到现场，就请到了业务总监宛小姐，欢迎各位网友积极提问。 　　 　　　　

　　关于房价和二手房问题　　

　　羊倌：最近要买房了。不过看到一些情况，很犹豫。带我看房子的售楼小姐，手头有2套房子，都是用来等升值要出手的。所以我搞不清楚，自己是不是要成为这个泡沫最后的接盘者之一。

　　宛玉敏：很多买房人都犹豫不定，不知道房价是涨还是降。如果是为了居住买房的话可能不会过多关注房子价格是涨还是降，因为我有迫切住房的需求。可以根据地理位置、能够接受的房屋单价、总价，能够接受的房屋首付的金额。房屋未来可能会有一些升值空间。

　　主持人：大家都在说08年之后房价会降下来，我想可能有很多购房者会有这样的考虑，是不是等房价降下来之后再买放，您怎么看待未来房价?

　　宛玉敏：就我个人观点而言，目前的趋势还是在上升的，只是说房价已经趋于平缓了，上涨的速度是比较慢的。有些国家奥运会举办完之后还有一个过渡期，还有几年的上涨期间。如果我不着急住房还可以再等五到十年就没有必要再买了，还是跟自己的需求有关系。奥运结束之后应该是三五年左右，房价不会有大幅度的下降的。

　　lfeconometrics：请问专家，我想贷款买二手房，手续是否麻烦?而且听说二手房的税收都转嫁给买主了，这样一来，是不是还不如买一手房合算了呢?

　　宛玉敏：现在购买二手房贷款的人群是比较多的，据不完全统计已经做了几年住房贷款的工作，贷款人数在上升，现在占到交易类的80%以上。关于手续是否麻烦，现在有些银行推出了直车式的贷款，在选择贷款时不了解一些政策和贷款品种，会比较麻烦一些。通过我们这样类型的担保公司，所有的担保手续都是由专业的按揭顾问操作的，只是客户提供贷款的相关资料，后续的手续都是我们来操作的。还有网友说二手房的税费都转嫁给的买主，这样是不是不如买一手房合算。购买二手房有营业税、个人所得税和增值税，有些会增加到买主身上，房价会提高，但是比一手房要合算一些。从二手房的位置、周边设施的成熟度都要比一手房高很多。

　　小逃123：现在二手房贷款最多能贷多少啊?有没有什么限制?

　　宛玉敏：二手房贷款最高可以贷到评估价的8乘，90平米以下的，90平米以上的房子最高是7乘。有房龄的限制，还有对区域的限制。现在在做的就是95年以后的房子，到2007年的房子，95年以前的房子有可能银行就会降低贷款乘数。地区限制现在有些银行是做城八区加上近郊区县的，有的银行都能做。

　　小逃123：现在有很多银行都直接受理二手房，您的公司贷款跟他们有什么区别吗?

　　宛玉敏：这是银行现在直科式的贷款，对于优质的客户比如VIP客户或者是工作单位非常好、年薪很高的，这样才为他办理手续。但是直科式贷款的放宽速度比较慢一些，我们这边在做的是过户、交完契税就可以申请银行放款了，如果是用户申请直科式贷款的话银行要求双方过完户之后新的房产证办理下来，并且做完抵押登记才可以，这样最少是两三个月才能完成。直科式贷款是借款人直接到借款银行申请贷款，现在好多银行有受理窗口，可以去咨询、询问。银行那边审核借款人的材料，让他提供一些收入证明，他直接去银行办理。

　　关于还款方式和提前还贷问题　　

　　phoebe_bank：专家，我要是提前还部分贷款后，是缩短贷款年限合算，还是每月降低贷款钱数合算?

　　宛玉敏：有可能的话缩短年限，再提前部分还清，同时进行，每月还款额也减少利息也降低了。比如我贷了20万提前还了10万，每个月的还款金额已经降低了，再缩短年限之后利息就会减少。

　　小逃123：专家您好，我有好朋友贷款买了房子，他想提前还款，请问您，房贷怎么提前还款能既省利息又不至于压力太大那?

　　宛玉敏：有两种方式，一种是部分还清，还有是全部还清。如果这位朋友想部分还清的话需要先去银行了解一下，借款银行对于他提前还款是不是有限制或要求。如果部分还款是不是要提前做申请、需要多长时间。全部还清的话也会有提前还贷的要求。他提出的既省利息又不至于压力太大，根据自己现在的经济情况，少还一些。不要把手里的积蓄都作为提前还款。

　　小逃123：请问提前还款的话怎么办啊?要不要收什么违约金或手续费什么的啊?

　　宛玉敏：现在到年底了办理提前还款的人比较多一些，每个银行要求不一样，有的银行是需要提前一个月做申请，要拿着借款身份证和借款合同亲自到银行做申请，有些银行通过电话申请就可以了。这位朋友如果决定提前还款的话最好是向借款银行咨询一下相关的流程和手续。至于违约金的问题，如果与银行签借款合同时没有涉及到违约金的金额是不收取的，如果是约定了违约金额的话是应该收取的。

　　dadazhu：专家您好，我现在贷款买了一套房，请问如果准备提前还款的话，是不是选择等额的还款比较好呢?

　　宛玉敏：有可能是自己预期几年之内的经济能力还可以选择部分海青建议大家选择等额本金，因为这是所有还款方式里最省钱的。

　　主持人：是不是提前还贷的时候，特别要注意一下退保的问题?

　　宛玉敏：对，有些保险公司退保有一个硬性要求，今天到银行结清全部贷款，但是今天没有去保险公司退保，你哪天去保险公司退保算你哪一天退保结束。最好是上午还款下午就去退保。

　　高脚杯：如果我（年龄30岁）今年想买房子，预计40万元房款，首付最低要付多少?其余款项选择哪种贷款，还款期多少年合适?

　　宛玉敏：根据这个网友的问题，他现在预计要买40万元的房子，现在国家对银行的贷款层数有一个规定，90平米以上可以贷70%，90平米以上可以贷80%。这样算的话应该是10万，要买40万元的房子可能性比较小一点，因为单价比较高。至于你选择的还款方式，如果觉得前期还款压力比较大的，可以选择定额本息的。如果现在还款没有问题可以选择等额本金的，因为利息会节省很多。现在国家限制了投机行为的贷款购房，从利率上会有一些调整，如果我是自主买第一套房的话可以享受银行的优惠利率。在申请第二套贷款住房时银行就会调整到基准利率，如果是第三套的话就会基准再上浮利率。目前来看是这样的，如果你买了一套之后再卖掉，还清贷款再买房贷款应该是没有什么太大影响的。

　　tian_k_a：我现在有一套房子已经在贷款之中了，已经还了五年的贷款，当时买的时候银行给我选的是每月还月供相同的还款方式；但我听别人说还有另一种还款的方式比我现在这种更省钱请问对吗?如果是的话我可不可以改呢。另外我是否能用我现在的这套房子再重新贷款呢，我现在急用钱，谢谢!!!!

　　宛玉敏：这也是目前咨询比较多的情况，现在已经贷款买了这套房子，之前大家没有过多考虑还款方式对自己贷款有什么影响，大多数人会选择等额本息，其实最省钱的是等额本金，其实是可以变更还款方式的。如果现在急需用钱的话我们可以提供同名转按揭。我们现在和几家银行在合作同名转按揭的业务，可以帮他在其他银行重新申请贷款。因为现在房屋都已经升值了，按照现在的评估价最高可以达到八成，把原来那个银行的借款还清，把房子再重新抵押给新借款银行，中间有一个贷款融资的差额部分，就可以拿出来做自己的用途了。刚才讲了抵押消费是解决我有完全产权的房子，急需用钱。这位朋友提出来的是我有贷款的房子，能不能再贷款其实也是完全可以的。

　　小逃123：请问专家，我听说房贷有多种还款方式，您能告诉我都又哪几种吗?有没有什么差别啊，是不是选好了可以省钱啊?

　　宛玉敏：应该有四种，有三种是商业贷款的，有一种是适合于公积金的。商业贷款分等额本息、等额本金和双周供，这三种还款方式来比等额本金是最省钱的，其次是双周供，最不省钱的是等额本息。还有是自由还款法，这是在公积金贷款利才有的。规定有一个最低还款额度，根据每个月的收入来自定还多少钱可以第一个月还三千，第二个月还两千，是意义浮动的。等额本息适合于大学刚毕业，也包括收入比较稳定的人群。等额本金适合在30多岁左右，应该是事业的巅峰时期，而且预计到以后的收入会有所下降。因为等额本金是递减的。双周供是介于这两者之间的，它也算是比较省钱的，但是每个月的还本金额又是等额本息的金额。可以补偿两者的差距。

　　wsm521：请问那种还款省利息，能举例说明吗?谢谢!

　　宛玉敏：刚刚提到过三种，但是次序是等额本金、双周供、等额本息。

　　tian_k_a：请问以前用的贷款还款方式要是现在想改的话能改吗?

　　宛玉敏：需要这位朋友到原借款银行咨询一下，是否可以更改借款方式，等额本息改成等额本金或双周供，如果不接受的话只能是换一家银行做同名转接的业务了。

　　关于公积金问题　　

　　fangchang123：您好，我最近想买房，公积金贷款是否能帮我解答一下?

　　宛玉敏：公积金贷款，我们公司预测应该会成为07年的一个重点业务品种。因为从现在国家利率调整来看，去年的时候利率已经有过两次调整了，但是只有公积金的利率没有调整，现在利率应该是4.95，10年之下，5年之上的，公积金要比商贷低很多。公积金贷款的限制是单位必须要给我购买住房公积金。最高不能超过52万。如果房子是100万，我想贷70万，如果做公积金的话因为有上限要求是52万，大家可以选择用贴息贷款。贴息贷款是可以申请52万的公积金，另外18万作为商业贷款，这样做一个组合。现在应该是最好的贷款组合方式。

　　feiepuhuo：专家您好，我想问一下，公积金贷款和评估价有关系吗?

　　宛玉敏：公积金贷款跟评估之间的结合点是在二手房上，一手房是直接是房价。但是一手房贷款提供公积金的并不是很多。如果要申请公积金贷款资格公积金管理中心是要审核的。

　　主持人：公积金贷款速度会不会比较慢呢?

　　宛玉敏：刚才我说的4到7个工作日是商贷，公积金根据每个区域过户时间不同而定的，比如说朝阳区的房子，如果公积金办下来需要一个月多一些的时间。我们经常接到一些咨询电话我要办公积金是不是要半年才能办下来，大概要一个多月，时间还是要比商贷长一些。

　　bunnygz：请问，我在广州汇储的公积金，能否在其他省份购房并申请公积金贷款呢?谢谢!

　　宛玉敏：可以做，有公积金转移的手续，比如从广州到北京工作需要有一个北京的接受单位把广州那边的转过来就可以了。

　　dadazhu：请问我和我男朋友想贷款买房，但我自己公司已经上了公积金，但是缴纳的金额较少，可能还不够交首付，请问我可以跟普通贷款一起做吗?具体怎样来做啊?

　　宛玉敏：可以做，公司给他缴纳的公积金比较少，比如只能是20万的公积金，需要30万的贷款，那就是20万的公积金加10万的贷款，做一个组合就行了。

　　feiepuhuo：我的公积金已经停交好几年了，还可以用公积金来贷款吗?

　　宛玉敏：不行的，连续交存12个月，并且还在继续交存才可以。

　　小逃123：我们单位给交的公积金很少，但是我男朋友的比较多，我们可以一起贷款吗?用我们两个人的公积金一起~~~

　　宛玉敏：双方如果是夫妻关系是可以用公积金缴纳比较多的一放贷款，如果是在婚前两个人是没有这种关系的，所以不能用他的公积金贷款。如果希望用男朋友的公积金贷款房子只能写男朋友的名字。

　　买房族123：用公积金贷款需要什莫手续，用公积金贷款，要上多久才能贷款

　　宛玉敏：公积金贷款手续提供的材料比较简单，不需要收入证明、也不需要单位的营业执照，这是市管公积金。国管的需要一些证明手续。现在是规定连续交存12个月以上，并且还在继续交存的。

　　puti_tree：我平均月收入4500，每月要还2500的房贷，现在使用的是公积金贷款，请教专家，听说双周供可以节省还款金额，公积金可以双周供吗?另外，是否还有其他的选择可以让我节省还款金额?多谢!

　　宛玉敏：现在公积金是比商贷利率低很多的，公积金只有一个还款方式自由还款。国管公积金只有等额本金和等额本息。如果是国管公积金的话可以选择等额本金，现在收入还可以，能够支付比较高的月供可以选择等额本金。如果月收入是4500的话还是有一些压力的。一般月供是月收入的一半甚至是更低才能维持小康或温饱的生活。如果月收入4500元，每月还2500已经很高了。

　　bunnygz：如果不转换单位，在外地购房后能否用本地汇储的公积金申请公积金贷款?谢谢

　　宛玉敏：如果在外地已经上了公积金，如果重新又开了公积金帐号，并且连续交存12个月以上也可以。

　　ninhao：我在公司每个月都交公积金，朋友说，公积金贷款便宜，但我不知道它还有什么限制?如果可以，麻烦您给我讲一下。

　　宛玉敏：公积金贷款有一些特殊的要求，比如需要连续交存12个月以上，需要根据贷款的额度来确定是否公积金是合适的，因为公积金那边有3A级，一个A是贷款金额最高40万，如果是双A级是46万，3A级是56万，怎样评双A和3A呢?申请到3A的人非常少，申请双A的是夫妻双方都是博士学位，而且是国家的公务员月收入非常高才能选到双A一级。一般是一A40万。

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